Propuesta de ley de inquilinaje
Propuesta de Ley para la Regulación Equitativa del Arrendamiento de Vivienda Familiar
Exposición de Motivos
Durante décadas, el marco legal que regula el arrendamiento de vivienda familiar en México ha favorecido excesivamente al inquilino, provocando dificultades graves para que los propietarios recuperen sus inmuebles en caso de incumplimiento de pago. Esta asimetría dio lugar a prácticas extralegales que perjudican a ambas partes: los propietarios redactan contratos que simulan ocupación ilegal para poder ejecutar desalojos exprés, mientras que los inquilinos pierden sus derechos básicos, aceptan aumentos arbitrarios y renuncian a la deducibilidad fiscal.
Esta ley nace para equilibrar, no favorecer; para formalizar, no castigar. Es una ley que devuelve dignidad, certeza jurídica y legalidad a una relación indispensable para millones de mexicanos: el arrendamiento de vivienda familiar.
CAPÍTULO I: DERECHOS Y OBLIGACIONES
Artículo 1. Objeto de la Ley
Establecer un marco jurídico justo para regular los contratos de arrendamiento de vivienda familiar, garantizando la protección de los derechos del arrendador e inquilino.
Artículo 2. Derecho del arrendador
Recibir, en cada periodo pactado, el monto íntegro de la renta estipulada en el contrato.
Artículo 3. Derecho del arrendatario
Habitar el inmueble en condiciones dignas, seguras y funcionales, conforme a lo pactado. El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias atribuibles al desgaste natural o estructural.
Artículo 4. Contrato mínimo y renovación
Todo contrato de arrendamiento tendrá una duración mínima de 12 meses. En caso de no mediar aviso de alguna de las partes con al menos 30 días de anticipación, el contrato se renovará automáticamente por un periodo igual al original.
CAPÍTULO II: TERMINACIÓN Y DEPÓSITO
Artículo 5. Aviso de desocupación
El inquilino deberá notificar con al menos 30 días naturales de anticipación su intención de desocupar el inmueble. El último mes podrá ser cubierto con el depósito entregado al inicio, sujeto a verificación del estado del inmueble.
Artículo 6. Devolución del depósito
El arrendador deberá devolver el depósito restante dentro de los 15 días naturales posteriores a la entrega del inmueble, descontando únicamente daños atribuibles al inquilino o adeudos comprobables. La no devolución injustificada del depósito generará una sanción equivalente al doble del monto retenido.
CAPÍTULO III: MORA Y DESALOJO
Artículo 7. Penalización por mora
El arrendador podrá aplicar una penalización diaria no mayor al 1% del valor mensual de la renta por cada día de retraso, hasta un máximo de 5 días naturales. A partir del sexto día, podrá iniciar el procedimiento de desalojo por impago.
Artículo 8. Desalojo por impago
El Poder Judicial deberá resolver toda solicitud de desalojo por falta de pago en un plazo no mayor a 24 horas. Una vez comprobado el incumplimiento, se autorizará el uso de la fuerza pública para la recuperación del inmueble.
Artículo 9. Prohibición de desalojos simulados
El arrendador que, sin resolución judicial, ejecute un desalojo por causas distintas al impago, será sancionado penalmente con prisión de 6 meses a 2 años y multa equivalente a tres meses de renta.
Queda expresamente prohibido simular “ocupación ilegal” como mecanismo contractual para evitar procesos judiciales ordinarios.
CAPÍTULO IV: SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
Artículo 10. Conciliación previa
Antes de iniciar cualquier juicio, las partes deberán acudir a una instancia de conciliación autorizada. Solo en caso de no llegar a acuerdo podrá iniciarse un proceso judicial formal.
Artículo 11. Tribunales especializados
Se promoverá la creación de tribunales civiles especializados en arrendamiento, con procedimientos orales, públicos y sumarios para garantizar justicia pronta y equitativa.
CAPÍTULO V: FORMALIDAD Y COMUNICACIONES
Artículo 12. Costos del contrato
Cuando una de las partes desee que exista un contrato por escrito y debidamente elaborado, será esta parte quien cubra los costos notariales, legales o administrativos que dicho contrato genere.
Artículo 13. Requisitos mínimos del acuerdo de arrendamiento
En ausencia de un contrato firmado, bastará la existencia de una comunicación formal que exprese:
- La ubicación y descripción del predio arrendado,
- La identidad de la persona obligada a pagar,
- El monto acordado de la renta y la periodicidad.
Todo lo demás se regirá conforme a los principios y disposiciones de esta ley.
Artículo 14. Reparaciones urgentes
Cuando el arrendatario notifique por escrito al arrendador sobre un desperfecto que afecte la funcionalidad o seguridad del inmueble, el arrendador tendrá un plazo máximo de 7 días hábiles para atender y reparar el problema.
En caso de no hacerlo, el arrendatario podrá contratar la reparación por su cuenta y descontar el monto comprobado con facturas electrónicas válidas (CFDI) del siguiente pago o pagos de renta, hasta cubrir el costo.
Artículo 15. Medio preferente de comunicación
Todas las notificaciones, avisos y acuerdos entre las partes deberán realizarse, de preferencia, mediante contratos digitales firmados remotamente a través de sistemas aprobados legalmente, conforme a la normatividad nacional sobre firma electrónica y documentos digitales.
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